8 juli 2021: Themabijeenkomst: Verduurzaming logistiek vastgoed
Terugblik:
Er is binnen de logistiek veel gaande rondom het thema verduurzaming. In samenwerking met Vijfsterren Logistiek willen de drie logistieke platforms in Meierijstad/Cuijk (LPNoB), Oss (LPO) en ‘s-Hertogenbosch (LPsH) daar dit jaar gericht invulling aan geven.
In de uitvraag naar interessante onderwerpen begin dit jaar scoorde het onderwerp verduurzamen van vastgoed in combinatie met opwekking van duurzame energie zeer hoog. Om die reden hebben we een inspirerend en informatief programma opgesteld voor een digitale bijeenkomst voor de leden van deze platforms, gepresenteerd door Leo Sedee – Programma Manager LPsH.
De sprekers zijn, net als wij, van mening dat samenwerking tussen huurder en gebouweigenaar om samen duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren zeer goed mogelijk is, maar het is geen appeltje-eitje. Er kunnen ook zaken vrij eenvoudig mis gaan. De sprekers waren daar zeer openhartig over en presenteerden niet alleen succesverhalen. Er was ook gelegenheid voor het stellen van vragen, voor en tijdens de bijeenkomst, en daar werd goed gebruik van gemaakt.
Programma:
Martijn Sleutjes – Sales & Business Development – WDP
WDP is Benelux ’s grootste beursgenoteerde logistiek- en semi industrieelvastgoedbelegger & ontwikkelaar. WDP heeft enkel al binnen de regio Vijfsterren Logistiek ongeveer 48ha aan terreinen, 290.000m² gebouwoppervlakte en ruim €300 miljoen geïnvesteerd vermogen. Hiervan zijn momenteel ca. 16ha in aanbouw. Diverse van de WDP locaties zijn voorzien van WKO installaties, veelal in combinatie met zonnepanelen op de daken. Ze deelden graag hun eigen ‘lessons learned’, waarbij zowel de successen als de tegenvallers aan bod kwamen.
Onder meer werd ingegaan op onderstaande vragen:
• Hoe kunnen de eigenaar en de gebruiker van een logistiek pand samen de verduurzaming van het vastgoed het beste oppakken?
– Ten eerste is het vooral belangrijk dat je samen in gesprek gaat. Met metingen kom je erachter waar maatregelen nodig zijn, en zoek naar flexibele oplossingen hier voor. Kijk hierbij naar wat het gebouw verbruikt én naar wat het bedrijf verbruikt. Besparen is prettig, maar moet niet het enige doel zijn, als het – binnen een acceptabel prijsniveau – mogelijk is te verbeteren, doe dat dan. Aangezien veel oplossingen voor een lange termijn zijn, is dit wel makkelijker af te spreken als gebruiker en verhuurder een langlopend contact hebben.
• Welke investeringen zijn goed terug te verdienen?
– Investeringen op het gebied van bv. energiemonitor en beheersystemen, LED verlichting/beweegsensoren/dynamische schakeling, PV/zonnepanelen, gasloze all-electric verwarmingssystemen en Tripple HR+++ glas zijn over het algemeen goed terug te verdienen.
• Hoe kan er ten behoeve van verduurzaming het beste worden ingespeeld op recente ontwikkelingen van duurzaam transport?
– Bij terminals komen steeds meer modulaire toepassingen. We zijn al goed bezig, maar er is in de toekomst nog veel meer mogelijk, zoals bv. het opladen van schepen bij HUB’s.
• Welke subsidiemogelijkheden zijn er beschikbaar?
– Er zijn diverse fiscale en niet-fiscale subsidies mogelijk. Het is van belang goed te kijken waar iets onder valt. Passieve verhuur van vastgoed bv. wordt door de belastingdienst gezien als beleggen en valt onder het 0-tarief.
• Hoe om te gaan met aspecten zoals de aan te leggen e-infrastructuur en de aansluiting op het netwerk en de dienstverlening van netbeheerders zoals Enexis? Kan de netbeheerder in onze regio het nog aan?
– Het wordt steeds lastiger voor de netbeheerders om het aan te kunnen. Met slimme meters zou het gebruik en wat er nodig is in kaart gebracht kunnen worden. Uitbreiding kost echter veel tijd en geld, plus dat je te maken hebt met veel verschillende grondeigenaren op een industrieterrein. Het is daarom ook interessant om te kijken naar opslagmogelijkheden voor opgewekte energie, veel bedrijven zijn daar al mee bezig.
• Kan vooraf wel voldoende de vraag maar ook de balans in koude/warmte worden ingeschat? Is daarbij verschil tussen verduurzaming van het bestaande logistiek pand respectievelijk de nieuwbouw? Biedt een WKO oplossing/installatie of een lucht-warmtepomp wel voldoende flexibiliteit?
– Het is lastig de koude/warmte vraag van tevoren in te schatten voor een langere termijn, dit is van diverse zaken afhankelijk, voor kantoren is de balans hierin wel makkelijker te realiseren dan voor bv. warehouses.
WKO installaties zijn hierbij wat beperkter in flexibiliteit, lucht-warmtepomp installaties zijn flexibeler en worden dor gebruikers vaak als positief ervaren.
• Hoe kan een overschot aan opgewekte energie gebuikt worden als de netbeheerder de terugopslag niet meer aan kan?
– Het is mogelijk om deze energie weer terug te gebruiken binnen het bedrijf, maar let daarbij op het risico van overbelasting. Een andere mogelijkheid is om het op te slaan in een batterijcontainer die flexibel ingezet kan worden om schepen op te laden bij een Energy HUB, zoals waar men in ‘s-Hertogenbosch nu aan werkt.
Dat netwerkbeheerders het niet aankunnen is een nieuwe situatie, ze gaan nu pas op zoek naar oplossingen hiervoor, er komen ook steeds meer mogelijkheden voor oa. opslag.
Jered Heesters – Commercieel manager B2B – KiesZon
KiesZon is gespecialiseerd in het turnkey aanbrengen van zonnedaken op onder andere warehouses. Zij ontwerpen en realiseren, regelen desgewenst SDE subsidie en financiering, beheer, e.d. Sinds 2009 geven zij de solar revolutie in Nederland vorm. Werkend vanuit de kernwaarden Daadkracht, Vakmanschap en Partnership. Zo zorgen zij ervoor dat de vrije zonne-energie die voor handen is ten volle wordt benut.
Onder meer werd ingegaan op onderstaande vragen en aspecten:
• Welke risico’s zijn er verbonden aan verduurzaming, zoals brandgevaar en extra verzekeringseisen bij zonnepanelen?
– Het is belangrijk om uit te gaan van de eisen van de verzekering. Eerder keek de verzekering alleen mee met de plannen, nu zijn ze leidend, het is verstandig al te laten inspecteren bij de bouwtekeningen van nieuwbouw- of verbouwplannen. In Nederland is Scope 12 de inspectie van zonnepanelen, in het buitenland ligt dat anders, daarbij kan gebruik gemaakt worden van inzet van een gespecialiseerde tussenpersoon.
• Wat zijn de voor- en nadelen van van een PV systeem voor de eigenaar/huurder?
– Er zijn 2 opties;
1. Rechtstreeks van het dak: voordeel hiervan is dat het de puurste vorm van energie is en besparing oplevert door vermeden stroomlasten, omdat opgewekte stroom direct gebruikt wordt.
Nadeel hiervan is dat het voordeel voor de eigenaar afhankelijk is het percentage van de gelijktijdigheid van het eigen gebruik, anders is er geen besparing op energie. Ook wordt de eigenaar verkoper van het overschot aan opgewekte energie.
2. Op maar gemaakt van het net: voordelen hiervan zijn dat dit technisch gezien de meest praktische oplossing is. 100% van de energievraag van het gebouw is gedekt met duurzame energie en GVO’s. Het is zeer voorspelbaar en de eigenaar hoeft geen zonnestroom aan het net te leveren. Besparingen op variabele transportkosten van de netbeheerder.
Nadeel is dat het iets minder besparing geeft ten opzichte van optie 1, en het lijkt een minder duurzame oplossing, hoewel dit niet het geval is.
• Wat is de waarde propositie van deze energie? Is de duurzaam opgewekte energie ook in zetten als ‘batterij’/energieopslag voorziening, opladen van elektrische voertuigen / equipment?
– Vroeger was energie een kostenpost, met slimme afstemming tussen vraag en aanbod kan het nu waarde geven.
Het is aan te raden vooraf goed over je energieplan na te denken, hoe is het energiegebruik op het hele terrein, en wat doe je met het overschot aan opgewekte energie bv. opslaan in accu’s of laadpalen op parkeerterrein.
• De toekomst…
– Er wordt steeds meer gebruik gemaakt van duurzame energie en dit is volop in beweging; zonnepanelen, smart buildings, laadpalen, energieopslag, decentraal energienetwerk en energietrading. We gaan uiteindelijk toe naar het inzetten van je zonnesysteem als onderdeel van je bedrijf. Het terug- of doorverkopen van je overschot aan opgewekte energie levert jou dan voordeel op.
• De SDE++ subsidie…
– De SDE++ is bedoeld voor bedrijven en (non-)profitinstellingen in sectoren als de industrie, mobiliteit, elektriciteit, landbouw en de gebouwde omgeving. De regeling stimuleert naast duurzame energieproductie ook CO2-reductie. Zo wil de overheid ervoor zorgen dat de energietransitie in Nederland haalbaar en betaalbaar blijft.De SDE++ 2021 is open van 5 oktober tot en met 11 november 2021. Er is een budget van € 5 miljard beschikbaar. Op dit moment ligt nog maar 12% van de potentiële daken vol met zonnepanelen, er is dus nog voldoende ruimte. Het is nu het moment om plannen voor nieuwbouw of duurzaamheid aan te pakken, deze subsidie maakt het zeker interessant.
Ook Jan-Willem Vogels, Sustainable Business Manager Energietransitie bij Rabobank, noemt dit een goede investering, zonde om deze SDE++ subsidie niet te gebruiken.
Op 14 juli 2021 is er een webinar van KiesZon over deze subsidie.
Bij het plaatsen van zonnepanelen moet natuurlijk rekening gehouden worden met het extra gewicht op de (dak)constructie. Er worden nu ook lichtere zonnepanelen ontwikkeld voor gebruik op lichtere constructies, nog wel duurder, maar met deze groeiende ontwikkeling kan er straks lichter gebouwd worden voor een lagere prijs.
Het einde van de ontwikkeling van zonnepanelen is nog lang niet in zicht en er is nog veel opbrengst te behalen.
Pitch best practice: Guus van den Boogaard – Directielid – Vice Versa
Vice Versa in Oss is een familiebedrijf in de koel & vries logistiek.
Als logistieke dienstverlener leveren zij toegevoegde waarde op drie vlakken: koel- en vriestransport in de gehele Benelux en grensstreken Duitsland, een modern koel- vrieshuis met een capaciteit van ruim 33.000 palletplaatsen en een krattenwasserij, waar wij dagelijks zo’n 40.000 kratten reinigen.
Onder meer werd ingegaan op onderstaande vragen en aspecten:
• Hoe kunnen koel vries bedrijven het energieverbruik beheersbaar maken?
– Vice Versa heeft zo’n 10.000 zonnepanelen, verdeeld over de daken van de bedrijfsgebouwen, waarmee zij voorzien worden van energie. Ze zijn voortdurend bezig met duurzamer worden en kosten besparen. Naast zonnepanelen is er geïnvesteerd in goede isolatie, luchtgordijnen bij de koelhuizen en een deurbeleid. Bij uitbreiding is als compromis met de gemeente Oss gekozen voor een grote groene muur beplant met hedera, ivm. Co2 verlaging. Het was helaas niet mogelijk om een eigen windmolen te realiseren. Het bedrijf is verdeeld in 15 componenten, zodat er ook alleen bepaalde gedeelten gebruikt kunnen worden.
• Hoe kan de koel/vriesruimte vanuit sociaal optiek voor de medewerkers beter worden ingericht?
– In de koel/vriesruimte is vooral de kleding van de medewerkers belangrijk, en daarnaast worden er reachtrucks met verwarmde cabine gebruikt.
• Waar liggen de quick wins in het gebruik en de optimalisering van het gebouw
– Met de zonnepanelen icm. isolatie en deurbeleid wordt de meeste winst behaald.
• Hoe kan in de praktijk een te grote onbalans in warmte/koude vraag worden voorkomen?
– Als het erg warm is worden de daken van het vrieshuis met gerecycled water bespoten, daarnaast zijn de daken ook helmaal wit (onder de zonnepanelen), om de warmte binnen te reduceren.
Tevens was Jan-Willem Vogels – Sustainable Business Manager Energietransitie – Rabobank aanwezig voor het beantwoorden van vragen en het aanreiken van andere oplossingsrichtingen en ervaringen.
Met als voorbeeld de groene muur bij Vice Versa werd er verder gesproken over het klimaatadaptatie en biodiversiteit op bedrijventerreinen. Meer groen is van belang voor de leefbaarheid, de mensen die er werken en de uitstraling. Zowel de aanwezige WDP als de Rabobank zien dit belang en zijn hier al actief mee bezig. Een overheidsverplichting voor meer groen zou het veel bedrijven makkelijker maken dit ook te gaan doen, het wordt nu vaak uit budgettaire overwegingen niet gedaan.
Dit zou ook een mooi onderwerp kunnen zijn voor de Netwerkbijeenkomst Logistiek Vastgoed op 13 oktober 2021, vulde Pieter Keeris van Vijfsterren Logistiek aan.
Marielle Derksen van ROC de Leijgraaf haakt hier op in met de vraag hoe ook de jongeren die nu hun opleiding in de logistiek doen hiervoor geïnteresseerd kunnen worden. Vanaf januari 2022 gaan ROC de Leijgraaf en Koning Willem 1 College samen verder, en zij kijken hoe de opleidingen nog beter aansluiten op het bedrijfsleven, daarom is er nog meer samenwerking met de bedrijven gewenst.
Voor meer informatie zijn de presentaties van de sprekers hieronder toegevoegd.